Аренда складов: Ozon запустил платформу для собственников

Аренда складов под нужды Ozon переводится на заявочную модель. Маркетплейс запустил онлайн-платформу, через которую арендодатели и застройщики сами предлагают услуги по аренде или строительству логистических объектов.

Подать заявку можно двумя способами: предложить объект в любом регионе либо взяться за реализацию проекта с параметрами, которые задаёт сам маркетплейс.

Условия:

• готовые объекты — от 5 тыс. кв. м;
• строительство с нуля под аренду — от 10 тыс. до 85 тыс. кв. м;
• платежи — ежемесячно, с ежегодной индексацией;
• операционные процессы и техническое оснащение маркетплейс берёт на себя.

Маркетплейс для складов

Содержательно Ozon применил к закупке недвижимости собственную бизнес-модель. Раньше поиск площадок был задачей компании: она находила объекты и выходила с предложением к собственникам. Теперь инициатива переносится на сторону предложения — арендодатели заходят на платформу и подают заявки сами, как это делают продавцы товаров.

Привлечение арендодателей через собственную платформу повысит эффективность и скорость поиска новых объектов для Ozon.

— из сообщения компании

Для рынка складской недвижимости это меняет позицию сторон в переговорах. Заявочный формат создаёт конкуренцию между собственниками за одного крупного арендатора, а параметры сделки задаются заранее и одинаково для всех.

География двух горизонтов различается

На платформе уже собрано девять заявок по потенциальной аренде готовых объектов — среди них площадки в Брянской, Владимирской и Иркутской областях.

Отдельно поступили заявки на строительство объектов к 2028 году в семи регионах, включая Самарскую область, Краснодарский край и Дагестан.

Логика для двух горизонтов выстроена по-разному. Готовые площади набираются в центре, на западе и в Сибири — там, где объекты можно занять в короткий срок. Строительство планируется в Поволжье и на юге, то есть в макрорегионах с высоким объёмом заказов и одновременно с наиболее уязвимой инфраструктурой.

Разброс требований по площади объясняет широту воронки: между минимальным готовым объектом в 5 тыс. кв. м и максимальным проектом на 85 тыс. разница в 17 раз. Платформа рассчитана и на небольшие региональные склады, и на крупные распределительные центры.

Следующий этап — не стены, а операции

Наиболее значимая часть анонса касается планов. В дальнейшем Ozon намерен привлекать через платформу операторов сторонней логистики (3PL-партнёров), которые будут принимать поставки, сортировать товары, передавать их курьерам для доставки покупателю и обрабатывать возвраты.

Это выход за рамки арендных отношений. На первом этапе маркетплейс берёт у партнёра только помещение, оставляя операции за собой. На втором — передаёт подрядчику и сами процессы, то есть переходит от аренды к аутсорсингу складской обработки.

Для логистического рынка это означает формирование отдельного канала спроса: сеть подрядчиков, работающих по стандартам одного заказчика, с понятным потоком заказов и заданными параметрами качества.

Зачем платформа появилась сейчас

Запуск пришёлся на период перестройки складской модели маркетплейсов. С июля логистические центры Wildberries и Ozon регулярно подвергаются повреждениям, в августе работа объектов Ozon приостанавливалась в четырёх городах.

Изменился и правовой статус таких площадок: склады и логистические комплексы отнесли к объектам критической инфраструктуры, а владельцы получили обязанность принимать меры защиты.

Реакция рынка сложилась из нескольких параллельных решений:

• Ozon начал размещать и продавать товары прямо из пунктов выдачи заказов;
• продавцы стали переводить хранение товаров на собственные склады;
• селлеры начали присматриваться к другим площадкам;
• маркетплейс запустил платформу привлечения арендодателей.

Все четыре шага ведут в одну сторону — к дроблению хранения. Прежняя модель строилась на концентрации товара в крупных распределительных центрах, где экономика обработки лучше. Новая распределяет тот же объём между большим числом точек: пунктами выдачи, складами продавцов, арендованными площадями и объектами подрядчиков.

Такая конфигурация дороже в операционном плане, зато устойчивее к потере отдельного узла. Платформа для арендодателей в этой логике — инструмент быстрого наращивания числа точек без собственных капитальных вложений.