ТРК Mari в Марьине выставлен на торги с дисконтом почти 50%

ТРК Mari на Поречной улице в Марьине выставляется на продажу через Российский аукционный дом. Начальная стоимость лота составит 3,5 млрд рублей, торги пройдут 10 ноября 2026 года, сообщил «Ведомостям» представитель организации.

Комплекс принадлежит ГК ФСК. В компании пояснили, что эксплуатация торговой недвижимости относится к непрофильной деятельности, а решение о продаже связано с концентрацией группы на основном направлении — строительстве.

Цена падала четыре раза

Нынешнее предложение продолжает длинную историю поиска покупателя. Динамика выглядит так:

1. 6,6 млрд рублей — цена предложения в прошлом году;
2. 5 млрд рублей — следующее снижение;
3. 4,1 млрд рублей — январь 2026 года;
4. 3,5 млрд рублей — стартовая цена предстоящих торгов.

Совокупное снижение составляет около 47% от первоначальной суммы. Каждый следующий шаг оказывался меньше предыдущего: минус 24%, затем минус 18% и минус 15%.

В пересчёте на площадь стартовая цена соответствует примерно 39,5 тыс. рублей за квадратный метр общей площади против 74,6 тыс. при первоначальном предложении. Расчёт Retail Life на основе опубликованных данных.

Что представляет собой объект

Общая площадь

88 500 кв. м

Год открытия

2015

Расположение

Поречная улица, Марьино, юго-восток Москвы

Состав

Часть многофункционального центра общей площадью 135 000 кв. м

Арендаторы

Около 160 магазинов и предприятий, включая «Детский мир», «Спортмастер» и «М.видео»

Речь идёт о действующем районном комплексе с заполненной галереей и якорными арендаторами федерального уровня, а не о проблемном или недостроенном активе.

Почему торговые центры дешевеют

Снижение цены отражает состояние всего сегмента. Доходность торговой недвижимости определяется арендным потоком, а он находится под давлением сразу с нескольких сторон.

Вакантность растёт. По данным Commonwealth Partnership, доля свободных площадей в форматных ТЦ Москвы по итогам II квартала достигла 11,6%, прибавив 2,8 процентного пункта за год. По оценке IBC Real Estate, к началу сентября показатель составил 11%, а в стабилизированных объектах — около 12%, причём рост идёт преимущественно в центрах, работающих девять лет и дольше.

Трафик ниже докризисного. В первом полугодии на 1 тыс. кв. м арендопригодной площади приходилось в среднем 382 посетителя в день против 505 за тот же период 2019 года — на четверть меньше.

Стоимость денег. При высокой ключевой ставке покупатель сопоставляет доходность объекта с безрисковыми инструментами. Чем дороже заёмное финансирование, тем ниже цена, при которой сделка имеет смысл для инвестора.

Сам Mari открылся в 2015 году и попадает в возрастную группу, где давление ощущается сильнее всего.

Перепрофилирование как вероятный сценарий

По оценке «Ведомостей», потенциальному покупателю, скорее всего, придётся перепрофилировать объект.

Направление изменений рынок уже обозначил: собственники замещают выбывающую торговлю досугом, общепитом и сервисами. Доля таких операторов в московских ТЦ превысила 31% против 24% годом ранее, а в новых объектах развлечения занимают до 17% площадей.

Альтернативные сценарии для крупного объекта в жилом районе включают размещение офисных или образовательных функций, медицинских центров и фитнеса. Каждый из них требует вложений в перепланировку, что дополнительно снижает цену, которую готов заплатить инвестор.

Что это значит для рынка

Для отрасли показателен не сам факт продажи, а скорость переоценки действующего актива: за год с небольшим ожидания собственника снизились почти вдвое при сохранении арендаторов и работающей галереи.

Покупательские потоки при этом перераспределяются в пользу форматов шаговой доступности и онлайна: пунктами выдачи заказов рядом с домом пользуются три четверти россиян, а базовые покупки всё чаще закрываются у дома без поездки в крупный объект.

Для арендаторов Mari ближайшие месяцы означают неопределённость в отношении условий договоров: новый собственник с высокой вероятностью пересмотрит состав арендного пула под изменённую концепцию.