Вакантность в ТЦ Москвы растёт, а новые центры продолжают строить

Вакантность в ТЦ Москвы продолжает расти, хотя новые торговые площади вводятся активнее, чем годом ранее. Оценки консультантов расходятся в деталях, но сходятся в направлении.

• по данным Commonwealth Partnership (CMWP), доля свободных площадей в форматных ТЦ столицы по итогам II квартала составила 11,6%, увеличившись на 2,8 п.п. за год;
• по данным IBC Real Estate, на начало сентября вакантность достигла 11%, прибавив 1 п.п. Пустует около 742 тыс. кв. м торговых площадей.

Где растёт вакантность в ТЦ

Разбивка по типам объектов показывает, что пустеют в первую очередь не новые центры.

Как рассказала «РИА Недвижимость» замруководителя департамента исследований IBC Real Estate Валерия Шураева, самая высокая вакантность — в торговых центрах, открытых с начала 2024 года: в среднем 18%. Таких объектов в Москве 28, и за год показатель в них снизился на 12 п.п. — новые площади постепенно заполняются.

Рост идёт в других сегментах:

• стабилизированные ТЦ — около 12%, плюс 1 п.п. за год, рост преимущественно в объектах, работающих девять лет и дольше. Всего в категории около 180 центров;
• ключевые и прайм-ТЦ — 7%.

У CMWP картина по старым объектам ещё резче: в стабилизированных ТЦ площадью менее 100 тыс. кв. м, открытых более двух лет назад, доля свободных площадей выросла с 8% до 13%. Это рекорд за весь период наблюдений с 2019 года.

Давление на рынок торговой недвижимости выходит за пределы новых объектов: рост вакантности фиксируется в стабилизированных ТЦ. На сегмент продолжают влиять жёсткие денежно-кредитные условия, сдержанный спрос и рост налоговой нагрузки.

— Полина Афанасьева, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP

Предложение продолжает расти

На этом фоне стройка не останавливается. В 2026 году в Москве планируют открыть торговые центры общей площадью 283,4 тыс. кв. м — на 43,3% больше, чем годом ранее. Фактический ввод может составить 170–190 тыс. кв. м: значительная часть проектов рискует не уложиться в заявленные сроки. По оценке участников рынка, крупные проекты достраивают во многом по инерции — после значительных вложений остановить стройку уже сложно.

Масштаб ножниц: даже прогнозный ввод соответствует примерно четверти уже пустующих площадей, а заявленный — почти 40%. Расчёт Retail Life на основе опубликованных данных.

Большая часть нового предложения приходится не на крупные моллы, а на районные и микрорайонные центры, торговые галереи и коммерческие помещения в жилых комплексах.

Посетителей меньше, чем до 2020 года

Спрос со стороны покупателей не компенсирует прирост площадей. В первом полугодии на 1 тыс. кв. м арендопригодной площади приходилось в среднем 382 посетителя в день против 505 за тот же период 2019 года — на четверть меньше.

Часть потока ушла в онлайн и к форматам у дома: оборот интернет-торговли в январе — мае 2026 года вырос на 18,4%, до 5,9 трлн рублей, а пунктами выдачи заказов рядом с домом пользуются три четверти россиян. Ритейлеры, в свою очередь, осторожнее расширяют офлайн и оптимизируют сети вместо открытия новых точек.

Чем заполняют освободившиеся метры

Собственники отвечают сменой состава арендаторов. По данным IBC Real Estate, во всех типах объектов за год выросла доля развлечений, а в новых ТЦ она достигла 17%, прибавив 9 п.п. Досуг, общепит и спорт замещают освободившиеся площади традиционной торговли.

Для старых центров вопрос стоит острее. По словам Шураевой, объекты, работающие девять лет и более, нуждаются в обновлении и пересмотре стратегии подбора арендаторов, а ТЦ с высокой или устойчиво растущей вакантностью рискуют быть перепрофилированы или закрыты.

Как торговым центрам превращаться в пространство, ради которого покупатель выходит из дома, и какие технологии влияют на экономику объекта, обсудят 23 сентября в 10:00 на экспертной сессии «Торговый центр как Lifestyle пространство. Технологии, которые меняют опыт покупателя» в рамках Е-Ритейл Форума.