Глобальный объем сделок на рынке недвижимости достиг максимального уровня за десятилетие

Согласно данным компании JLL, объем инвестиционных сделок на мировом рынке коммерческой недвижимости в 2018 году достиг максимального уровня за десятилетие – 733 млрд долл. (рост на 4% за год). Лидером по объему транзакций второй год подряд стал Лондон: инвестиции в его коммерческую недвижимость составили 36,4 млрд долл., увеличившись на 14% по сравнению с 2017 годом. Инвесторы отдают предпочтение хорошо знакомым им городам, со зрелыми рынками и высокой прозрачностью.

На 2-е место в глобальном топ-30 городов по объему инвестиций в коммерческую недвижимость поднялся Нью-Йорк (31,4 млрд долл.), 3-е сохранил Париж (27,2 млрд долл.).

Доминирующее положение на инвестиционном рынке продолжают занимать крупнейшие города мира, характеризующиеся высокой концентрацией капитала, компаний и высококвалифицированных специалистов. 30% глобальных сделок проходят всего в 12 городах: Лондон, Нью-Йорк, Париж, Сеул, Гонконг, Токио, Шанхай, Вашингтон, Сидней, Сингапур, Торонто и Мюнхен – все эти центры на протяжении последнего десятилетия стабильно входят в число самых востребованных.

Москва в 2018 году опустилась на 78-е место (1,6 млрд долл.). «Для сравнения, в 2017-м российская столица была на 37-й позиции при 3,4 млрд долл. инвестиций. В этом году мы ожидаем умеренного роста объема сделок – в пределах 30%, что немного улучшит позиции Москвы в рэнкинге», — отмечает Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ.

Топ-30 городов по объему прямых инвестиций в коммерческую недвижимость

Около трети (31%) мировых инвестиций 2018 года сформировали трансграничные сделки, что соответствует среднему уровню за последние 10 лет. Это подтверждает, что инвесторы продолжают искать возможности за пределами своих «домашних» рынков.

«В 2018 году, когда инвесторам приходилось иметь дело с растущим популизмом, протекционизмом и политической неопределенностью, привлекательность недвижимости в качестве актива для инвестиций продолжала расти, – комментирует Ричард Блоксам, директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании JLL в мире. – Любопытно, что инвесторы по-прежнему уделяют повышенное внимание крупнейшим городам, несмотря на относительно высокие цены. При этом многие рассматривают возможность выхода в альтернативные или развивающиеся локации либо вместо экспансии в незнакомые регионы предпочитают диверсифицировать портфель активов в городах присутствия. Повышение прозрачности на рынках Азиатско-Тихоокеанского региона способствует росту уровня инвестиций и позволит его городам подняться в рейтинге 2019 года и в дальнейшей перспективе».

С точки зрения сегментов, значительный рост наблюдается в складской и индустриальной недвижимости: в 2018 году на нее пришлось 17% инвестиций против 10% в 2009 году. В то же время в торговой недвижимости наблюдается снижение активности: инвесторы корректируют свои предпочтения с учетом изменения потребительского поведения. В крупнейших городах на офисный сектор, как правило, приходится более высокая доля инвестиций – 68% в 2018 году по сравнению с 51% в глобальном объеме.

Прогноз-2019

По мнению экспертов компании JLL, темп инвестиционной активности может несколько замедлиться в 2019 году по сравнению с его текущим максимумом: инвесторы более осторожно подходят к продаже, предпочитая держать активы, и становятся более избирательными в покупке объектов, выбирая активы с потенциалом роста доходов. По прогнозу JLL, показатель 2019 года может оказаться на 5-10% ниже предыдущего.

В настоящее время доходности находятся на исторически низком уровне на большинстве рынков по всему миру. На фоне значительного объема капитала, который по-прежнему заинтересован в недвижимости, и позитивной арендной активности на большинстве мировых рынков, резкая коррекция доходности маловероятна.

В 2019 году господство крупнейших городов в инвестиционном топ-30 продолжится. С учетом низкого аппетита инвесторов к риску, «второстепенные» города на устоявшихся прозрачных рынках, такие как Осака и Атланта, вероятно, будут более привлекательными в сравнении с перспективой перехода в совершенно новые страны.