Mixed-use набирает обороты: как меняется офисный рынок Москвы

За последние пять лет доля многофункциональных комплексов — проектов, объединяющих офисы, жилье, ритейл и сервисную инфраструктуру, — на рынке Москвы выросла почти в четыре раза. При этом их все чаще возводят за пределами привычных деловых районов. К таким выводам пришли эксперты MR Office, офисного направления MR, изучив данные NF GROUP и Nikoliers.

По оценке Nikoliers, структура нового предложения за последние годы заметно изменилась: если в 2021 году доля МФК составляла лишь 8% общего объема новых площадей, то к 2025 году показатель вырос до 31%. Согласно данным NF GROUP, основной объем таких площадей пришелся на территории между Садовым кольцом и ТТК (44%), а также между ТТК и МКАД (35%).

«Наличие жилой и сервисной составляющих в составе МФК оказывает прямое влияние на параметры офисного блока. Его интеграция в многофункциональную среду повышает общую ликвидность комплекса, а развитая сервисная инфраструктура способствует росту спроса со стороны арендаторов, ориентированных на work-life balance сотрудников», — говорит Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers.

При этом в 2026–2028 годах около 60% нового офисного строительства — около 1,1 млн кв. м — придется на территорию между ТТК и МКАД. На этом фоне продолжается развитие «Большого Сити», формируются новые деловые точки притяжения в Гагаринском и Обручевском районах, а также в прилегающей части Даниловского района.
Одним из драйверов развития сегмента МФК выступает городская программа создания мест приложения труда (МПТ), по которой в жилых комплексах создаются современные офисные комплексы. На этом рынке наиболее выигрышные позиции занимают девелоперские компании, сумевшие объединить многолетние компетенции жилищного и офисного строительства.

Примерами офисных комплексов, интегрированных в жилую среду, выступают JOIS в «Большом Сити» и SET в Можайском районе. Они реализуются в составе жилых кварталов «ДЖОЙС» и «СЕТ» и предусматривают разнообразную инфраструктуру для резидентов офисов и жителей. MR Office активно развивает офисные проекты в связке с жилой и городской средой: BELL формируется рядом с кварталом SLAVA, MIND реализуется на одном участке с ЖК C5, а CITYZEN усилит деловую функцию Покровского-Стрешнева за счет офисных площадей, прямого доступа к метро и развитой городской инфраструктуры.

«Сегодня рынок офисной недвижимости активно развивается и в формате МФК: для резидентов становятся важны не только характеристики самого офиса, но и качество городской среды, инфраструктура и транспортная доступность. Этот тренд особенно заметен в новых деловых локациях Москвы, где формируются полноценные точки притяжения для бизнеса и жизни. Именно в таких районах мы сегодня реализуем свои проекты», — комментирует Кермен Мастиев, коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR.

Реализация офисных комплексов в ключевых деловых локациях Москвы и за пределами привычных районов в пределах ТТК позволяет MR Office разнообразить портфель, предлагать покупателям широкую линейку помещений в широком диапазоне цен — от 330 тыс. до 1 100 тыс. рублей за кв. м. Как отмечают в NF GROUP, ключевое значение для коммерческих условий и темпов реализации проектов по-прежнему имеют их расположение и качество.

«При хорошей транспортной и пешеходной доступности участка, сильном деловом имидже локации и соответствующих классификационных параметрах проект будет успешно реализован независимо от формата. В перспективе доля офисных объектов в составе МФК в столице увеличится, в том числе за счет реализации общественно-деловой недвижимости в программах комплексного развития территорий и создания мест приложения труда», — считает Елена Акатова, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP.

С учетом того, что сейчас идет постепенная децентрализация рынка офисной недвижимости Москвы, расширение МФК в более удаленные от центра локации будет закономерным, резюмирует эксперт.