10 млн кв. м за пять лет: эксперты прогнозируют рост сектора коворкингов и гибких офисов

В период 2014-2017 годов сегмент гибких офисов на 20 крупнейших рынках Европы увеличился более чем вдвое, достигнув 2,8 млн кв. м. В том числе в 2017 году он вырос на 29%, что составляет 625 тыс. кв. м и является наибольшим увеличением этого сектора за его историю, следует из исследования «Disruption or Distraction: гибкие пространства – качественное изменение офисного рынка или временная мода?», представленного компанией JLL.

Согласно прогнозу экспертов компании, в ближайшие пять лет рост рынка гибких офисов в регионе будет составлять до 30% в год, а совокупное увеличение за период составит свыше 7 млн кв. м. В результате к 2023 году объем предложения гибких офисов на 20 крупнейших рынках Европы составит около 10 млн кв. м, прогнозируют эксперты JLL, а в Центральных деловых районах городов доля таких площадей превысит 15%.

«В России рынок гибких офисов пока находится в стадии становления, – говорит Виктория Манзюкова, руководитель отдела услуг корпоративным клиентам компании JLL в России и СНГ. – Стимулами к его развитию послужили несколько факторов. С одной стороны, турбулентный период 2014-2015 годов выявил необходимость корпораций оптимизировать затраты на офисы и искать возможности более эффективного использования помещений, с другой – в условиях снижения “традиционного” спроса в этот же период многие собственники бизнес-центров стали с большей готовностью рассматривать операторов гибких пространств в качестве арендатора. Кроме того, смена поколений, борьба за кадры и непрерывное развитие инноваций, позволяющих организовывать рабочий процесс более гибко, стимулируют компании обращать внимание на новые форматы офисного пространства».

В исследовании JLL изучены основные типы гибких офисных пространств:

• традиционные сервисные офисы. Площадь – 1-4 тыс. кв. м, из которых 80% – сдаваемое офисное пространство;
• коворкинги. Средняя площадь – 0,5-2 тыс. кв. м, из которых 80% занимают коворкинговые пространства;
• гибриды. Средняя площадь – 2-25 тыс. кв. м, из которых 60-65% – сдаваемое офисное пространство;
• а также новички этого рынка – пространства, создаваемые владельцами объектов.

На рынке существуют три группы пользователей гибкого пространства:

1. Консерваторы: гибкие площади занимают в их текущих портфелях малую долю, расширение не планируется либо возможно в ограниченном объеме.
2. Экспериментаторы: доля гибких пространств в текущих портфелях не превышает умеренного уровня; в ближайшие три-пять лет показатель может увеличиться до 10% и более.
3. Визионеры: значительный объем занимаемого пространства является гибким; имеют четкие и амбициозные планы по широкомасштабному применению гибких пространств с увеличением доли в портфелях до 20%.

По мнению JLL, к 2030 году порядка 30% корпоративного портфолио отдельных компаний будут составлять гибкие офисы.

Барьерами на пути распространения практики использования гибких офисов являются потенциал размывания бренда компании-пользователя, стоимость внедрения, проблемы безопасности и соблюдения конфиденциальности. В свою очередь, риски отказа от гибких пространств – это проблемы удержания и привлечения персонала, восприятие модели работы компании как неактуальной.

Уже сегодня в отрасли насчитывается более 700 операторов гибких офисов, поэтому ее консолидация неизбежна, а экономический спад только ускорит этот процесс. Наибольшего успеха добьются операторы с достаточным капиталом и большим опытом, обладающие географической диверсификацией, а также инновационные и нишевые игроки с предложениями нового поколения.

Инвесторы сегодня стремятся найти баланс между необходимостью обеспечить устойчивый доход в долгосрочной перспективе и арендаторами, заинтересованными в гибкости. Они сталкиваются с большим числом вопросов, начиная от влияния гибкого пространства на оценку стоимости активов и прозрачность рынка до воздействия на динамику спроса и предложения, сроки аренды и получаемую доходность.

Некоторые собственники недвижимости и девелоперы, в свою очередь, рассматривают возможности реализации собственных проектов гибких помещений, сотрудничества с существующими операторами, а также слияний и поглощений. Развитие проектов, инициируемых собственниками, отмечено в таких городах, как Амстердам (где на них приходится 25% всех гибких площадей), Лондон и Париж.

«В России примеры открытия гибких пространств собственниками объектов пока единичны. На фоне быстрого роста локальных операторов, выхода на рынок таких международных игроков, как WeWork и RENT24, и растущего спроса на гибкие офисы со стороны корпораций, мы ожидаем повышения интереса собственников зданий к запуску собственных коворкинговых площадок и партнерских проектов, в частности привлечению профессиональных операторов к управлению готовыми коворкингами, реализованными самими девелоперами», — прокомментировала Елизавета Голышева, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в России и СНГ.

Дэн Браун, руководитель направления гибких пространств JLL в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке сообщил: «Активное распространение практики использования гибких офисов — одно из самых существенных изменений в сфере недвижимости, которые нам когда-либо приходилось наблюдать. Консьюмеризация недвижимости, которая уже происходит в гостиницах и ритейле, изменяет бизнес-модели и инвестиционные стратегии. Наше исследование показывает, как с разной скоростью меняются различные рынки и компании. И поскольку признаки замедления столь бурного роста отсутствуют, арендаторам, инвесторам, девелоперам необходимо быть в курсе этих тенденций, чтобы понимать, как они могут повлиять на их конкретные бизнес-цели».

Алекс Колперт, руководитель направления аналитики офисной недвижимости компании JLL в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке: «Для инвесторов, готовых к инновациям и преобразованиям, гибкие пространства открывают новые возможности. При этом здесь нет некоего универсального подхода, и развитие этого сегмента сопряжено с определенными трудностями. Ясно одно: эта тенденция сохранится и будет оказывать заметное влияние на европейский рынок инвестиций в офисную недвижимость. Инвесторы должны тщательно проанализировать наблюдаемые изменения и принять наиболее подходящее для них решение в новых условиях: будут ли они сдавать свои здания в аренду операторам гибких пространств либо адаптируют свои стратегии для реализации собственных проектов в этой сфере».