Торговые центры массово переоборудуют площади под склады

Кризис в сфере торговой недвижимости значительно усложнил владельцам и управляющим торговых центров поиск арендаторов, из-за чего многие из них начали переоборудовать площади под склады. С января по октябрь на российском рынке появилось 587 тыс. кв. м таких объектов, тогда как за весь 2024 год их было всего 94 тыс. кв. м. Ранее подобные помещения были востребованы на фоне дефицита классических логистических парков, но сейчас, когда уровень свободных площадей на складском рынке заметно вырос, перспективы таких складов внутри торговых центров становятся неопределёнными.

По данным IBC Real Estate, за первые десять месяцев года операторы торговых центров выставили на рынок 587 тыс. кв. м складских площадей — около 15% от всего объема склада в России. Для сравнения, в 2024 году предложение составляло лишь 94 тыс. кв. м

Как отмечает директор департамента складской недвижимости Ricci Алексей Слепов, основными причинами переделки торговых объектов стали низкий спрос со стороны арендаторов и уход крупных иностранных ритейлеров. По словам вице-президента Союза торговых центров Павла Люлина, отрасль торговой недвижимости переживает кризис из-за стремительного развития онлайн-торговли и высокой ключевой ставки.

Проблемы подтверждают и показатели нового строительства: по оценке CMWP, к концу 2026 года ввод торговых площадей в Москве может сократиться на 70%, до 76 тыс. кв. м. При этом, согласно прогнозу Focus Technologies, посещаемость торговых центров в текущем году при негативном сценарии снизится на 3%. Это вынуждает арендаторов оптимизировать расходы, что ведёт к росту вакантности: по оценкам CORE.XP, к концу 2026 года она может достичь 9,7% — максимума с 2022 года.

В таких условиях, как отмечает руководитель складского департамента IBC Real Estate Евгений Бумагин, перепрофилирование площадей становится одним из немногих способов сохранить доходность. Старший консультант CMWP Владислав Брильян добавляет, что это также позволяет собственникам избежать затрат на модернизацию торговых комплексов ради привлечения арендаторов.

Ранее интерес к складам в торговых центрах объяснялся почти полным отсутствием свободных площадей в логистических парках: в Москве вакантность в 2023 году составляла всего 0,3%, а в 2024-м — 1,5%. Однако ситуация изменилась: по данным Евгения Бумагина, за январь–сентябрь уровень свободных складских площадей в столице вырос до 5%. В условиях избытка качественного предложения арендаторы предпочитают традиционные логистические комплексы, поэтому резкого роста спроса на склады в ТЦ ожидать не стоит, считает Алексей Слепов.

Директор департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Александр Шевелев отмечает, что склады в ТЦ конструктивно не подходят для эффективной логистики: там сложно организовать маневровые зоны для фур, а погрузочно-разгрузочная инфраструктура не рассчитана на большие объемы. Кроме того, по словам Бумагина, ставки аренды в таких объектах достигают 15,1 тыс. руб. за кв. м в год, тогда как склады класса А можно снять за 11 тыс. руб.

Тем не менее, по словам Владислава Брильяна, для отдельных компаний размещение складов в торговых центрах остаётся способом оптимизировать сроки доставки и сократить расходы. Поэтому в будущем под склады будут чаще переоборудовать небольшие торговые объекты, особенно актуальные для размещения дарксторов.