Стоимость строительства офисов в Москве достигла исторического максимума

Рекордный рост затрат на материалы, рабочую силу и финансирование меняет экономику офисных проектов.

Стоимость строительства бизнес-центров класса А в Москве достигла исторического максимума. По данным исследования IPG и Rublevo Business Park, за 2023–1 полугодие 2025 года себестоимость выросла на 28,2%, что уже отражается на динамике цен продажи и аренды.

Стройка дорожает ускоренными темпами

В 2023 году себестоимость строительства офисов класса А составляла 142 тыс. руб. за кв. м, в 2024-м выросла до 173 тыс. руб., а по итогам первого полугодия 2025 года достигла 184 тыс. руб. На динамику повлияли удорожание материалов, рост затрат на работу и проектное финансирование.

Эти изменения отразились на рынке готовых помещений. Цена офисов класса А повысилась с 366 тыс. руб. за кв. м в 2023 году до 435 тыс. руб. в 2024-м, а к середине 2025 года достигла 480 тыс. руб. Совокупная динамика за период — 29%. Разрыв между темпами роста строительства и продаж начал сокращаться: девелоперы закладывают увеличивающиеся издержки в конечную цену, чтобы сохранить рентабельность проектов.

«Строительство требует значительных вложений. Девелоперы, реализовывая новые проекты, формируют предложение, инвестор же покупает уже готовый актив, ориентируясь на арендный доход. На фоне минимального нового ввода спекулятивных объектов и высокого спроса сформировался острый дефицит офисных площадей, в связи с чем инвесторы видят в офисах потенциал долгосрочной доходности», — отмечает Валерий Трушин, партнёр и руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

Аренда тоже выросла

Средневзвешенный уровень ставок в классе А увеличился с 29,4 тыс. руб. до 40,9 тыс. руб. за кв. м в год (без НДС и ОРЕХ) в первом полугодии 2025-го — прирост составил 39% относительно показателя 2024 года. На динамику повлияли дефицит качественных офисов и перенос сроков ввода части объектов.

«Фундаментальное удорожание материалов, труда и финансирования переходит в цены, а инвесторы всё чаще выбирают объекты, которые уже выходят на стабильный арендный доход. Это позволяет зафиксировать стоимость входа сейчас и получить актив, который начинает генерировать денежный поток без задержек. На нынешнем рынке это становится одним из ключевых факторов принятия решений», — подчеркнул Никита Константинов, коммерческий директор Rublevo Business Park.

Инвестиционная логика меняется: окупаемость увеличилась

Рост себестоимости и ставок аренды изменил экономику проектов. Если до 2022 года срок окупаемости был в диапазоне 8–10 лет, то сейчас он составляет 10–12 лет. Интерес к приобретению готовых офисов остаётся высоким — инвесторы стремятся минимизировать строительные риски и воспользоваться ограниченным объёмом качественных предложений.

Что ожидает рынок в 2026 году

Эксперты прогнозируют, что в 2026 году цены на готовые офисы вырастут ещё на 8–15% — до 518–552 тыс. руб. за кв. м. Разрыв между стоимостью офисов в строящихся проектах и готовыми площадями сохранится на уровне 7–10%. Ограниченный ввод и стабильный спрос будут удерживать рынок в зоне роста.

Сегмент входит в фазу, когда стоимость строительства определяет динамику всего сектора деловой недвижимости. Ограниченный объём ввода, рост ставок и смещение интереса инвесторов в сторону готовых объектов станут ключевыми факторами движения цен в 2026 году.