IPG.Estate: Обзор рынка стрит-ритейла. Центральные улицы Москвы. Итоги 2025

Уровень вакантных площадей на центральных улицах составляет всего 6,5% по итогам 2025 года, минимальная вакансия, ниже 3%, зафиксирована на улицах Арбат, Остоженка и Никольская. Ставки аренды демонстрировали рост в первом полугодии, во втором ставки замедлили рост, что говорит о стабилизации рынка.

Юлия Назарова, руководитель отдела торговой недвижимости IPG.Estate:

«По итогам года можно отметить, что рынок стрит-ритейла в Москве сейчас находится в состоянии высокой конкуренции за ограниченные площади. Сохраняется устойчивый спрос на ключевые локации, который поддерживается российскими брендами, смелыми идеями рестораторов и специалистами в сфере бьюти-индустрии.

При этом наблюдается интерес к новым, развивающимся локациям, что открывает дополнительные возможности для ритейлеров.

Для тех, кто планирует открыть бизнес или расширяться, важно внимательно изучать конкретные локации, учитывать специфику спроса и быть готовым к конкуренции. А для владельцев недвижимости – это отличное время для поиска надежных арендаторов».

Ключевые показатели рынка

Вакансия. Уровень свободных торговых площадей на улицах Москвы остается самым низким за последние шесть лет, составляя всего 6,5%.

Арендные ставки. К концу 2025 года наблюдается замедление темпов роста арендных ставок, которые демонстрировали подъем в первой половине года. Ключевым фактором, определяющим текущий уровень арендных ставок, остается устойчиво высокий спрос на торговые площади в центральных районах Москвы.

Профили арендаторов. Наиболее активными арендаторами в центральных локациях остаются представители сферы общественного питания, fashion-сегмента, а также бизнес, связанный со сферой «Красота и здоровье».

Спрос. Вырос спрос на коммерческие помещения небольшого формата площадью до 150 кв.м. Такая динамика отмечается и в спальных районах.

Бренды. Российские компании продолжают укреплять свои позиции, активно развивая собственные бренды и замещая ушедших с рынка международных конкурентов.

География. Благодаря активному и масштабному строительству в том числе по программе КРТ интерес бизнеса к помещениям формата стрит-ритейл смещается в новые локации.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ВАКАНСИЯ

Предложения в аренду недвижимости формата стрит-ритейл в ключевых центральных локациях, выбранных для исследования, в основном представлено помещениями в исторический застройке.

Новые площади в этих районах появляются в ограниченном объеме в результате реконструкции или перепрофилирования ранее неиспользуемых зданий под гостиницы, офисные центры, а также при строительстве проектов премиальных ЖК.

Среди анализируемых улиц центра Москвы наибольшее количество объявлений в аренду коммерческих помещений наблюдается на Тверской, Пятницкой.

Средняя площадь экспонируемых лотов составляет 390 кв.м. В то же время, востребованный формат помещений с отдельным входом и площадью 100 – 200 кв.м в этих локациях представлен штучными предложениями.

По итогам 2025 года доля вакантных помещений на центральных торговых коридорах остается на стабильно низком уровне – 6,5%.

Минимальная вакансия, ниже 3%, зафиксирована на улицах Арбат, Остоженка и Никольская. Рост доли свободных помещений отмечен на некоторых улицах и не является существенным, поскольку не превышает установленный средний показатель по рынку.

За 2025 году наибольшее число закрытий отмечено на ул. Новый Арбат и в районе Патриарших прудов. Чаще всего закрывались заведения общепита. Однако, даже при таком количестве закрытий, свободных мест остается всего 4%. Это говорит о том, что спрос на эти локации очень высок, и новые арендаторы быстро занимают освободившиеся помещения.

Уровень вакансии на центральных торговых улицах

Улица	Уровень вакансии / динамика		Улица	Уровень вакансии   / динамика
Кузнецкий мост ул.	11% ↓		Маросейка ул.	4% ↑
Покровка ул.	7% ↓		Новый Арбат ул.	4% ↑
Цветной бульвар	6% ↓		Патриаршие пруды	4% —
Петровка ул.	6% ↑		Большая Никитская ул.	4% ↑
Мясницкая ул.	6% ↓		Большая Дмитровка ул.	4% ↓
Столешников пер.	5% ↑		Остоженка ул.	3% ↓
Пятницкая ул.	5% ↓		Арбат ул.	3% ↓
Тверская ул.	5% ↓		Никольская ул.	2% ↑

СПРОС

На конец анализируемого периода структура рынка по профилю деятельности компаний не претерпела существенных изменений в сравнении с 2024 годом. Основную долю по-прежнему занимают рестораны и кафе (около 43%), являющиеся неотъемлемой частью городской жизни. Однако, отметим, что за отчетный период число новых заведений и закрывшихся предприятий оказалось примерно одинаковым.

Примерами заметных открытий в 2025 году стали: итальянский ресторан «Санто Джовани» и аутентичный китайский – San Si на ул. Петровка, панорамный ресторан на Новом Арбате «Тэму», на ул. Кузнецкий Мост открылись Brasserie «Кузнецкий мост» и трехэтажный ресторан-бутик Dubai. На Патриарших прудах открылся итальянский негрони-бар ToMi, на Б.Дмитровке – ресторан французской кухни «Анна», перечень заведений высокой ценовой категории на Б.Никитской пополнился рестораном El Pimpi с акцентом на испанскую кухню.

 

Структура арендаторов по профилю деятельности

*- в категорию «прочее» вошли такие профили как: товары для дома, досуг, услуги, электроника/связь. Каждая категория этой группы составляет менее 3%.

 

Высокая ротация заведений общепита отмечается в районе Патриарших прудов – одном из самых дорогих в центре Москвы. Причиной такой ситуации является высокая арендная ставка и в смена целевой аудитории. Несмотря на это, Патриаршие пруды сохраняют свою позицию как один из ведущих гастрономических кластеров столицы.

Сильные позиции сохраняют магазины одежды и обуви, причем среди них продолжает расти доля российских брендов. На долю сегмента приходится 12,5 %.  Сразу несколько открытий в этом году произошло на Больший Никитской ул., что внесло разнообразие в ее привычный облик, как исключительно ресторанной направленности.

СТАВКИ АРЕНДЫ

Центральные торговые улицы продолжают привлекать арендаторов, что поддерживает высокий уровень арендных ставок на улицах с активным пешеходным трафиком.

Динамика ставок аренды:

Первое полугодие 2025 года: Арендные ставки продемонстрировали уверенный рост, увеличившись на 15-20% по нижней границе диапазона.

Второе полугодие 2025 года: Темпы роста замедлились, что может свидетельствовать о стабилизации рынка.

Лидеры по стоимости

Наиболее высокие ставки аренды зафиксированы для помещений площадью около 100 кв.м на таких знаковых улицах, как Кузнецкий мост, Петровка и Столешников переулок и район Патриарших прудов. Здесь арендная плата может достигать 360 000 рублей за квадратный метр в год. Примечательно, что этот показатель оставался стабильным на протяжении всего анализируемого периода.

Уровень арендных ставок для помещений стрит-ритейла в ЦАО Москвы

Характеристика	Показатель
Диапазон годовой арендной ставки помещений	74 000 – 360 000 руб./м2
Средняя стоимость аренды в месяц (300 — 400 кв.м)	2,3 млн. руб./мес.
Динамика ставки (год к году)*	↑15%-20%

Спрос на торговые площади в самых оживленных районах города остается неизменным. Однако, под давлением высоких арендных платежей и низкой вакансии, бизнес начинает искать новые возможности за пределами привычных туристических маршрутов.

Предприятия сферы услуг и торговли, гастрономии активно перемещаются из «модных» локаций в жилые кварталы, ориентируясь на местную аудиторию. Горожане все чаще делают выбор в пользу ресторанов и магазинов, расположенных в шаговой доступности от дома, где ценятся комфорт и спокойствие, а не престиж места.

Такими районами становятся: Красная Пресня, Хамовники, Якиманка, Хорошево-Мневники и другие.

Карта анализируемых центральных улиц и локаций

Прим.: Ставки аренды указаны для помещений площадью 100 – 300 кв.м