Инфраструктура рядом с домом: ПВЗ обошли аптеки по востребованности

Исследование Группы Родина показало, каких магазинов и сервисов россиянам не хватает в шаговой доступности и чем они уже пользуются.

Чем пользуются рядом с домом:

• продуктовые минимаркеты — 96% опрошенных;
• пункты выдачи заказов — три четверти респондентов;
• аптеки — 68%.

Чего не хватает:

• пекарня — 44%;
• стоматологический кабинет — 16%;
• парикмахерская, включая барбершопы, — 12%;
• ателье — 8%;
• школа танцев и ветеринарная клиника — по 4%.

Пункт выдачи вытеснил аптеку из тройки обязательных

Главное в этих цифрах — не сами доли, а порядок. ПВЗ опережает аптеку на семь процентных пунктов, хотя аптека десятилетиями считалась безусловным элементом первой линии жилого дома, а формата пунктов выдачи ещё десять лет назад не существовало.

Сдвиг подтверждается независимыми замерами. По данным опроса жителей новостроек 2025 года, наличие аптек считали необходимым 65% респондентов — то есть показатель держится примерно на одном уровне, тогда как ПВЗ продолжает набирать.

Отражается это и на структуре арендаторов: около трети помещений на первых этажах заняли продуктовые магазины, а доля пунктов выдачи заказов достигла 20–25%.

На рынке коммерческой недвижимости эффект уже заметен. Как отмечает «Коммерсантъ», ПВЗ формируют спрос на малые помещения, вытесняя торгово-развлекательные комплексы. Наиболее востребованы объекты площадью 20–70 кв. м на первых этажах жилых домов с отдельным входом и хорошей пешеходной доступностью.

Дефицит сместился из торговли в услуги

Список того, чего не хватает, устроен показательно: пять позиций из шести — это услуги, а не торговля. Стоматология, парикмахерская, ателье, школа танцев, ветеринарная клиника. Пекарня, возглавляющая рейтинг, занимает промежуточное положение — это одновременно производство и точка продаж.

Иными словами, торговая инфраструктура у дома в целом насыщена, а сервисная — нет. Тот же вывод следует из наблюдений за жизненным циклом жилых комплексов: кофейни и пекарни наряду с ПВЗ появляются на ранних этапах заселения, а салоны красоты, медицинские центры, фитнес-студии и детские форматы приходят позже, по мере формирования постоянной аудитории.

Ходят почти каждый день

Значимость такой инфраструктуры определяется частотой использования. Каждый третий респондент посещает магазины и сервисы рядом с домом практически ежедневно, ещё 56% — два-три раза в неделю.

Суммарно 89% опрошенных заходят туда минимум дважды в неделю. Раз в неделю ходят 8%, несколько раз в месяц — 4%. Это не эпизодическое, а маршрутное потребление, встроенное в ежедневный сценарий.

Метров на всех не хватит

Ограничение здесь физическое. По оценке директора по продукту девелоперской компании «Разум» Катерины Гутровой, доля коммерческих помещений в массовых новостройках обычно составляет всего 3–5%, в проектах бизнес-класса и выше — 5–8%.

Три формата, которыми пользуется большинство, — минимаркет, ПВЗ и аптека — уже занимают основную часть этого объёма. Пекарня и стоматология, возглавляющие список дефицита, конкурируют за остаток вместе с парикмахерскими, ателье и ветклиниками.

Отсюда и практический вывод для арендаторов: побеждает не тот, кто первым занял помещение, а тот, кто попал в незакрытую нишу. Как отмечает руководитель направления коммерческой недвижимости на «Авито» Олег Изотов, простая формула «первый этаж плюс вывеска» перестала быть достаточной — значение имеют плотность населения, отсутствие барьеров на входе, качество витрины и возможность организовать операционные процессы без конфликтов с жителями.

Год-два на формирование арендного пула

Для девелоперов результат опроса содержит и утешительную часть. Готовность всей инфраструктуры к моменту заселения для большинства покупателей не критична: почти две трети респондентов — 64% — согласны ждать появления сервисов в течение одного-двух лет после переезда.

Каждому пятому, напротив, важно, чтобы основные объекты работали уже к выдаче ключей. Ещё 16% считают качество самой квартиры более значимым фактором.

Сооснователь и совладелец Группы Родина Антон Винер ожидает изменения базового набора: «Можно ожидать, что самые востребованные из этих объектов, например пекарни и стоматологические кабинеты, со временем станут частью базового инфраструктурного запроса наряду с минимаркетом и ПВЗ».